Працюючи з нерухомістю вже декілька років поспіль, не можу стороною обійти питання інвестування в новобудови. Клієнти все частіше просять надати консультації з даного питання, та це і не дивно, оскільки статистика останніх років відмічає зростання попиту на нерухомість саме від забудовників. Узагальнюючи власну практику, наважусь дати Вам кілька порад.

 
 

            Правило №1: знайте більше, ніж забудовник каже.

 

Самостійно або за допомогою компетентних спеціалістів, що не є зацікавленими особами, перевірте інформацію про забудовника і саму новобудову. Наразі є можливість замовити послуги аудиту нерухомого майна або власноруч зробити запити в компетентні органи та відкриті реєстри.

 

            Правило №2: відвідуйте місце забудови самостійно.

 

По-перше, на етапі інвестування Ви зможете переконатись, що будівництво дійсно готується або вже розпочалось. По-друге, для контролю за власними інвестиціями Ви зможете вчасно відслідкувати імовірні зупинки у будівництві та вчасно звернутись до забудовника за роз’ясненнями (а можливо й компенсаціями).

 

            Правило №3: вимагайте дозвільну та проектну документацію.

 

Інвестор має право ознайомитись з документацією по об’єкту, проте нагадувати йому про це ніхто не буде. У відділі продажу Вашу увагу скоріш за все поглинуть ціни, розташування та планування, проте не забудьте отримати інформацію (а краще копії документів) щодо 3 аспектів: земля, містобудівні умови та обмеження, дозвіл на будівництво.

 

            Правило №4: Google допоможе.

 

У 21 столітті інтернет пошук знає більше, ніж ви можете спитати. Форуми, сайт місцевої влади, публічна кадастрова карта, сайти контролю за новобудовами та навіть соціальні мережі додадуть Вам розуміння ситуації, проте керуйтесь більше логікою, ніж емоціями.

 

            Правило №5: Dura lex, sed lex (суворий закон, але закон).

 

Реєстр судових рішень є відкритим джерелом інформації, проте ним треба вміти користуватись. За допомогою автоматизованих систем, пошукових ботів та самого реєстру можна знайти багато цікавого як про забудовника, такі про сам процес будівництва. Проте не переймайтесь, якщо інформація відсутня, в даному випадку це на краще!

 

            Правило №6: скупий платить двічі.

 

Дане правило можна поділити на 2 частини. По-перше, якщо інвестування Вас приваблює лише порівняно низькою ціною і Ви не будете обачні, то можна в решті решт залишитись без бажаної нерухомості і доведеться вкладати гроші в нову покупку (мова йде про ненадійних забудовників, які  низькою ціною привертають увагу, а їх новобудови так і не доводяться до етапу здачі в експлуатацію). По-друге, в даному випадку зовсім не зайвим буде залучити досвідчених спеціалістів (надійного агента з нерухомості або юриста з відповідною спеціалізацією).

 

            Правило №7: відповідь в ціні.

 

Занадто низька ціна теж є «маячком», який може говорити про недобросовісність забудовника (якісне будівництво не може коштувати дуже дешево). Також варто пам’ятати, що інвестовані в нерухомість кошти будуть «заморожені» і Ви не зможете швидко трансформувати їх в «живі гроші» за необхідності (як мінімум без значних втрат). Проте при правильному інвестуванні Ви зможете не тільки зберегти заощадження, а ще й заробити на ризиках, адже ціна квартир в новобудові зростає ближче до завершення будівництва і сягає максимуму після здачі в експлуатацію.

 

            Правило №8: схема інвестування повинна бути прозорою.

 

Вивчення договірних відносин з забудовником є важливим питанням (за умови, що Ви схиляєтесь до вибору інвестувати кошти), оскільки саме ці документи будуть гарантією захисту Ваших прав та підставою права вимоги (передачі нерухомості у володіння або повернення коштів). На даному етапі важливо задати собі 2 питання:

 

1. Чи має право той, у кого я купую права (забудовник, власник землі, агенція, фонд гарантування тощо), їх продавати? (Чи є у нього взагалі права на майбутню нерухомість?)
2. Чи все мені зрозуміло? (Схема оформлення повинна бути прозорою).

 

            Правило №9: приймайте рішення відповідально.

 

Останнє правило, як останнє застереження… якщо у Вас є ризик залишитись без житла взагалі (можливо ще й з малою дитиною), або для купівлі омріяного новобуду Ви берете валютний кредит, який будете виплачувати всією родиною ще багато років, то ризик індикатори при інвестуванні вже горять яскраво жовтим (якщо не червоним) кольором. Пам’ятайте, що при інвестуванні Ви купляєте матеріальні права на ще неіснуючий об’єкт, тому завжди логічно та помірковано зважуйте всі ризики такої покупки.

 

Вищевказані 9 правил не є панацеєю від Ваших вагань та не зможуть дати 100 % гарантій, проте при врахуванні всіх аспектів, Ви знизите власні ризики до мінімуму.

 

Адвокат з питань нерухомості
Юхименко Катерина Сергіївна