Недвижимость бывает разной: квартиры, индивидуальные жилые (садовые и дачные) дома, комнаты в общежитии и само общежитие, магазины, офисы, заводы, парко-места и многое другое. Но у каждого объекта недвижимости должен быть свой технический паспорт.

Что такое технический паспорт?

 

Это документ, который содержит информацию, о местонахождении объекта (его адрес), технико-экономические характеристики (площадь, материалы, этажность), план (земли, поэтажный), описание и данные собственника (или заказчика). Поскольку это, все-таки, документ, то он имеет установленную форму – с пронумерованными и сшитыми листами, скрепленный подписью и печатью руководителя БТИ. Также обязательна печать, подпись и указание номера квалификационного сертификата специалиста, изготовившего технический паспорт.

 

Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины определило вид и состав технического паспорта для каждого вида недвижимости. Поскольку все типы объектов недвижимости имеют свою особенность, технические паспорта на разные виды объектов отличаются.

 

Например, технический паспорт на индивидуальный жилой дом имеет обязательно схематический план земельного участка, на котором он расположен, план самого дома с экспликацией (таблицей, в которой отображены все составляющие дома) и характеристика с описанием конструктивных элементов, материалов и инженерного оборудования. Тогда как технический паспорт на квартиру или комнату в многоквартирном жилом доме (общежитии) имеет только планировку объекта и экспликацию помещений. А технический паспорт на объект незавершенного строительства имеет особенности техпаспорта жилого дома и квартиры, с указанием процента готовности и очень детальным описанием характеристик конструктивных элементов, инженерного оборудования, внешней и внутренней отделки.

 

В последней редакции Инструкции про порядок проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, вступившей в силу 15 января 2019 года, появились формы и описание технических паспортов на многофункциональные дома для содержания осужденных и лиц, взятых под стражу (блочного, казарменного и каменного типа учреждений исполнений наказаний и следственных изоляторов), защитных сооружений цивильной защиты и вспомогательные хозяйственные сооружения, не относящиеся к жилому, дачному или садовому дому.

 

Почему так важно, чтобы каждый тип недвижимости имел свою уникальную форму и наполнение технического паспорта?

 

Изюминка спрятана в регистрации прав собственности. Согласно действующего Порядка государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденного Кабинетом Министров Украины – технический паспорт на объект недвижимого имущества является одним из документов, необходимых для проведения государственной регистрации.

Именно данные техпаспорта являются основанием для внесение в электронный реестр вещных прав технических показателей недвижимого имущества. Более того, законодательством предусмотрено создание и введение в действие нового Реестра недвижимого имущества, который будет по аналогии с Государственным земельным кадастром содержать данные о недвижимости, ее месте расположении и других параметрах.

 

Что такое государственная регистрация имущественных прав на недвижимое имущество и почему она так важна для каждого обладателя недвижимости?

 

Именно государственная регистрация в электронном реестре вещных прав придает любым сделкам по недвижимости законную силу. Если заглянуть в Гражданский кодекс Украины, то Вы без труда найдете ссылку на то, что субъект прав на недвижимость обретает права на нее только с момента государственной регистрации.

Другими словами, если Вы построили здание и не зарегистрировали законные права на него – оно не Ваше и любой другой может претендовать на звание владельца. Если Вы «купили по расписке» гараж, права на которые не были зарегистрированы за продавцом или не перерегистрированы за Вами, то владеете Вы этим гаражом «на птичьих правах» (Вы не собственник, а просто пользователь).

 

Договор купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания, управления и тому подобное – все эти сделки подлежат государственной регистрации. Во всех сделках или договоренностях будут четко прописаны обязательства сторон, условия совершения или расторжения сделки, пункты, описывающие действия участников, если что-то пойдет не так, как запланировано изначально, и много разной информации, которая поможет избежать каких-либо споров или недоразумений. Но когда доходит дело до предмета договора – без технического паспорта вам не обойтись.

 

У вас есть четкие ответы на вопросы: Кому принадлежит недвижимость? По какому адресу находится объект? Какого числа в последний раз он обследовался сертифицированным специалистом? Какая его площадь? Объем? Состояние? Есть ли там какие-либо коммуникации? Из каких материалов он состоит? На эти и многие другие вопросы дает ответ технический паспорт.

 

Почему важно, чтобы техническую инвентаризацию (процесс изготовление технического паспорта) проводил специалист?

 

Человек, не обладающий специальными знаниями и опытом работы, не сможет выполнить эту работу, и именно по этой причине такой вид деятельности попадает под сертификацию в Украине. Удивительно, но ни одно высшее учебное заведение не готовит специалистов для работы в бюро технической инвентаризации (БТИ). Есть инженеры, экономисты, бухгалтера, юристы, землеустроители, технологи, но нет инженеров с технической инвентаризации объектов недвижимого имущества. Эта специфическая (и довольно редкая) профессия, которая является симбиозом инженера, строителя, землеустроителя, геодезиста и юриста.

 

Обладать знаниями о порядке проведения замеров также недостаточно для получения квалификационного сертификата на право проведения работ по технической инвентаризации объектов недвижимого имущества. Законодательством предусмотрено, что специалистом по технической инвентаризации может быть лишь человек, который получил опыт работы в бюро технической инвентаризации на соответствующей должности не менее трех лет! То есть опыт и тонкости профессии передаются от сертифицированного работника БТИ тем, кто пока не прошел аттестацию.

 

Сложная система квалификации привела к тому, что в БТИМ работают специалисты с уникальным объемом знаний в области недвижимости и всего, что с нею связано. Каждый изготовленный техпаспорт проходит минимум 2 пары рук: исполнителя и контролера по качеству.

Всякий раз, когда делается ремонт в квартире, необходимо знать, какая стена несущая (ее нельзя сносить или делать дополнительные проемы), а какую можно ломать на свое усмотрение, можно ли увеличивать комнату за счет балкона, можно ли объединять туалет и ванную, где можно делать нишу, а где -нет. От ответов на эти вопросы зависит не только внешний вид Вашего жилья, но и Ваша безопасность. Многие люди ошибочно предполагают, что на все эти вопросы очень легко найти самостоятельные ответы. Поверьте, это не так, и может привести к катастрофическим последствиям.

 

Многие полагают, что если стена не толстая  (очень оригинальный способ определения несущей способности конструкции), то ее можно снести. Нет, таким образом Вы далеко не всегда определите истину. Например, в панельном доме стены не отличаются толщиной, но несут нагрузку в целом, и любое технологически неверное вмешательство может привести к тому, что многоэтажный дом обвалится, как карточный. Несущая или не несущая стена зависит от многих факторов, таких как: материал стены, вид перекрытия, этаж и этажность здания, тип здания, технология строительства. И это далеко не полный перечень весомых факторов.

 

Внося изменения в конструкцию своей квартиры без квалифицированной консультации специалиста (и, следственно, изменяя конструкцию всего здания в целом) вы ставите под угрозу не только свою собственную жизнь, но и жизнь других жителей дома.

 

Однажды к нам за консультацией обратился собственник трехкомнатной квартиры, находящейся на первом этаже, 9-этажного многоквартирного жилого дома. Так вот он, при ремонте, снес АБСОЛЮТНО ВСЕ внутренние стены квартиры. Теперь его квартира представляла собой большое помещение, ограниченное только наружными стенами.

Собственник пришел с вопросом: «Что мне лучше сделать?». И максимально верным ответом было: «Бежать оттуда!»Теперь весь подъезд с 8 этажами над ним представлял собой «карточный домик», который держался только за счет соединений с соседними квартирами и веры.

Поспешим успокоить, дом стоит и по сей день (были установлены подпорки и возобновлены некоторые стены, добавлены колоны), но скорее всего мало кто хотел бы жить в таком доме в целях собственной безопасности.

 

Какова мораль данной истории? Делая что-то – обращайтесь к профессионалам! Ведь Вы же не лечите себе зубы сами, глядя в зеркало? И, вероятней всего, не стрижете себя самостоятельно? Каждым делом должен заниматься специалист! А особенно это важно, когда это дело – Ваша недвижимость, ведь речь идет о Ваших правах и безопасности.

 

Ваша недвижимость – это Ваш актив, Ваша собственность. Иногда это результат накоплений нескольких поколений, иногда – единственный капитал, иногда – инвестиционный фонд. В любом случае, пускать ситуацию на самотек нельзя. Отсутствие необходимых документов может не только лишить вас возможности распоряжаться недвижимостью, но и привести к немалым проблемам с контролирующими органами.

 

Если недвижимость не имеет технического паспорта, который, как мы разобрались, необходим каждому собственнику объекта недвижимости; если объект имеет незаконную перепланировку и, как следствие, находится вне закона; если отсутствует государственная регистрация права собственности или имеются другие несоответствия, стоит всерьез задуматься о приведении документации в порядок.

 

Все вышеупомянутые ситуации встречаются значительно чаще, чем многие предполагают и у многих возникает резонный вопрос: «Что же все-таки делать?»

Обращайтесь в БТИМ и Вы получите консультацию (бесплатно!) по поводу своей недвижимости. После проведенной аналитики, Вы либо убедитесь, что с документацией все в порядке и что все документы соответствуют законодательству, либо получите развернутую картину сложившейся ситуации и пути решения.

Пусть на страже Ваших интересов будут только надежные и квалифицированные профессионалы!