На даний час інвестування в будівництво багатоквартирних будинків та інших об’єктів будівництва,  регулюється Законом України “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому”

 

Об’єктами майбутнього будівництва можуть бути подільними та неподільними.

Неподільний об’єкт незавершеного будівництва:

-Це об’єкт нерухомого майна, який буде споруджено в майбутньому (будівля, споруда).

– На цей об’єкт набуто право на виконання будівельних робіт.

-Після здачі в експлуатацію буде зареєстровано одне право власності на весь об’єкт.

 

Подільний об’єкт незавершеного будівництва (наприклад, багатоквартирний житловий будинок):

-Це об’єкт нерухомого майна, який буде споруджено в майбутньому (будівля, споруда).

-На цей об’єкт набуто право на виконання будівельних робіт.

-Проектною документацією передбачено два і більше майбутніх об’єктів.

-Після здачі об’єкту буде зареєстровано окреме право власності на кожен із майбутніх об’єктів.

 

Майбутній об’єкт нерухомості (МОН):

-Це складова частина подільного об’єкта незавершеного будівництва.

-Після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта стане самостійним об’єктом нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо).

 

Важливо зазначити, що всі МОН підлягають державній реєстрації, а точніше, проводиться Державна реєстрація спеціального майнового права (СМП) і дані про об’єкт і майбутнього власника внесені до електронного реєстру захищають покупця від повторного перепродажу об’єкту і свідчать про легальність процесу будівництва.

 

Право першого відчуження об’єкта (зокрема з метою залучення коштів фізичних і юридичних осіб для будівництва) належить:

-замовнику будівництва / девелоперу будівництва (крім випадків відчуження майбутніх об’єктів нерухомості через фонд фінансування будівництва)

-управителю фонду фінансування будівництва, за яким зареєстровано право довірчої власності на отриманий в управління МОН

 

Договір про відчуження об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню. При цьому законодавстом чітко встановлено вимоги до договору купівлі-продажу СМП, які  нотаріус вносить в угоду обов’язкові порядку. Інші умови ви можете обговорювати з продавцем на власний розсуд.

 

Тепер, якщо ви купуєте, наприклад, квартиру у забудовника на етапі фундаменту, то маєте укласти нотаріальну угоду і зареєструвати спеціальне майнове право (СПМ).

 

Власник спеціального майнового права (СМП) на неподільний об’єкт незавершеного будівництва або майбутній об’єкт нерухомості (МОН) має право відчужити такий об’єкт іншій особі (особам):

1)за згодою замовника будівництва та/або девелопера будівництва; управителя фонду фінансування будівництва — якщо власник спеціального майнового права сплатив частково ціну об’єкта;

2)без згоди замовника будівництва та/або девелопера будівництва; управителя фонду фінансування будівництва — якщо власник спеціального майнового права повністю сплатив ціну майбутнього об’єкта нерухомості.

 

Одночасно зі вчиненням правочину щодо другого й наступного відчуження об’єкта до нового власника СМП переходять усі права та обов’язки покупця/довірителя за договором купівлі-продажу МОН, що були при першому продажі (не більше і не менше).

 

Перше, друге і всі подальші відчуження підлягають нотаріальному посвідченню! Тож правильно обраний кваліфікований нотаріус може убезпечити Вас від проблем з нерухомістю у майбутньому.

 

До договору про друге й наступні відчуження об’єкта додається договір купівлі-продажу МОН (перший продаж) або договір про участь у фонді фінансування будівництва.

 

Якщо договір не виконується однією зі сторін, його можна розірвати.

 

Покупець може вимагати розірвання договору купівлі-продажу у разі:

⛔️ порушення строку прийняття в експлуатацію більш як на 6 місяців, крім підтверджених випадків форс-мажору, перебіг строку також зупиняється на період оскарження дій державних органів, якщо такі дії впливають на строк введення в експлуатацію об’єкта;

⛔️зміни без згоди покупця проєкту будинку до складу якого входить МОН, якщо така зміна потребує узгодження.

 

Продавець може вимагати розірвання договору в разі:

❌ прострочення першого платежу більше ніж на 30 днів — одностороннє розірвання, за умови, що на день розірвання кошти не внесено або внесено не в повному обсязі;

❌ прострочення наступних платежів більш ніж на 45 днів — одностороннє розірвання

❌ прострочення платежів понад 3-х разів протягом року (кожне більше ніж на 14 днів)

 

Одностороннє розірвання договору є підставою для зняття обтяження речових прав, зареєстрованого на користь покупця, який сплатив частково ціну МОН.

 

У разі розірвання договору продавець за договором купівлі-продажу МОН (перший продаж) зобов’язаний повернути покупцю кошти, фактично сплачені за об’єкт у термін, визначений договором. Сума коштів, що підлягає поверненню покупцю, може бути змінена з урахуванням суми штрафних санкцій (якщо такі санкції передбачені договором).

 

❗ Кошти за МОН можуть бути повернуті шляхом внесення їх на депозит нотаріуса.

 

Також вищезгаданий законом встановлено обов’язковість розкриття інформації про подільний об’єкт незавершеного будівництва (багатоквартирний будинок). Це означає, що забудовнику тепер потрібно публікувати на сайті інформацію про об’єкт і хід будівництва.

 

Ця інформація розміщується до укладання першого договору купівлі-продажу й оновлюється протягом 10 робочих днів, якщо виникли зміни.  Відомості про хід будівництва оновлюються щомісяця не пізніше 15 числа.

 

Закликаємо Вас уважно вивчати договір на придбання майбутньої квартири. Обов’язково зверніть увагу на зобов’язання і ризики, які ви берете на себе, як покупець житла, а також обсяг і якість робіт, що зобов’язується виконати забудовник.

 

Якщо не можете справитися самі,  тоді звертайтеся до юристів, які допоможуть провести комплексний аналіз та оцінку конкретного об’єкта нерухомості. Пам’ятайте, це ваші кошти, час і ваше майбутнє житло! І краще витратити час на перевірку надійності забудовника, ніж купити проблему.

 

Юристи БТіМ завжди готові вам прийти на допомогу. Звертайтесь!