Оренда нерухомості: рік новий, проблеми старі

Репортаж із засідання Правового комітету Українського клубу нерухомості
6 березня відбулося перше в 2018 році засідання Правового комітету Українського клубу нерухомості, яке було присвячено тематиці оренди землі і комерційноїнерухомості. Обговорення було розпочато з «бази», в якій для будь-якої нерухомості є земля, повідомили на сайті «ЮРЛИГА». Андрій Гребьонкін, старший юрист Київського офісу Baker & McKenzie, зосередив свій виступ на 4 найбільш гострих на його думку проблемах у сфері оренди:
1) зловживання при проведенні земельних торгів;
2) практиці розірвання договорів оренди землі у зв’язку з її невикористанням орендарем;
3) недоврегульованість питання переходу права оренди земельної ділянки в разі зміни власника розташованої на ньому нерухомості;
4) оформлення повернення землі після припинення договору оренди.
Перш за все, увагу було приділено найбільш поширеною на даний момент схемою зловживань при проведенні торгів. В силу недосконалості законодавства,недобросовісні особи мають можливість затягнути процес передачі землі державної і комунальної власності в оренду досить нехитрим чином. У число учасників аукціону вводиться особа, яка не має реальної мети стати орендарем, проте пропонує свідомо завищений розмір орендної плати, який економічно невигідний реальним претендентам на ділянку. В результаті саме ця особа визнається переможцем торгів, після чого ухиляється від укладення договору.
Законодавство в такому випадку вимагає проведення повторних торгів, на яких цілком може повторитися та ж схема. На думку пана Гребенкіна найбільш ефективним способом боротьби з цим видом зловживань буде запозичення норм законодавства про державні закупівлі, які дозволяють в разі ухилення переможця торгів від укладення договору, автоматичного переходу до укладення договору з учасником, який зайняв «друге місце». У той же час практику розірвання договорів оренди землі у зв’язку з її невикористанням орендарем на даний момент слід вважати усталеною. Фактично на рівні рішень судів різних інстанцій закріпилися такі підходи до застосування ст. 143 Земельного кодексу:
— використання землі не за цільовим призначенням однозначно є підставою для розірвання договору;
— сам по собі факт невикористання земельної ділянки не є підставою для розірвання договору;
— якщо невикористання земельної ділянки тягне за собою погіршення його якості (заліснення орних земель, ерозія ґрунтів і так далі), договір оренди може бути розірваний.
Тому фактично орендарі мають можливість чітко розуміти, в яких випадках їх бездіяльність загрожує позбавленням права оренди.
Інші дві проблеми, які залишилися, глибоко пов’язані між собою, що на практиці зустрічаються разом і найчастіше в ситуації оренди державних або комунальних земель. При цьому ні органи місцевого самоврядування, так і суди досі не сформували єдиного підходу до застосування принципу «земля слідує за будівлею». Як наслідок в кожному окремо взятому населеному пункті процедура переходу права оренди від колишнього власника будівлі до нового виглядає по різному.
Найбільш часто, варіант, який зустрічається, базується на ст. 116 ЗК: старий орендар проводить розірвання договору оренди, а новий — в свою чергу, укладає новий договір. Єдина перевага для нового орендаря полягає у відсутності необхідності проходити процедуру земельних торгів і складати проект землевідведення. У той же час більш логічним все ж видається застосування норм ст. 120 ЗК, які дозволяють «автоматичний» перехід прав та обов’язків орендаря до нового власника будівлі в рамках існуючого договору оренди. При цьому наявність певного масиву судових рішень дає підстави сподіватися, що крапку в питанні буде поставлена не Верховною Радою, а Верховним Судом.
У свою чергу, Олег Матюша, юридичний директор DLA Piper, розповідаючи про поточну ситуацію з правовим регулюванням питань оренди комерційної нерухомості. Зокрема було проаналізовано особливості різних способів використання договорів оренди в простій письмовій форми для оформлення відносин більш тривалих, ніж визначені державою 3 роки. З чотирьох застосовуваних на даний момент варіантів, на думку пана Матюші, абсолютно неприпустимі є два: «каскадна оренда» (висновок одночасно декількох короткострокових договорів, які вступають в силу послідовно, після завершення дії попереднього) і продовження терміну дії договору шляхом укладення додаткової угоди на термін до 3 років. У той же час, допустимі з точки зору законодавства, автоматичне продовження договору без укладання додаткової угоди, а також визнання договору укладеним, шляхом звернення до суду.
Фактично ці позиції базуються на постанові Пленуму ВГСУ № 12 від 29.05.2013, яка не охоплює лише «каскадну оренду». Обгрунтування ж її неприйнятності криються в нормах Господарського кодексу, які передбачають реальність договору оренди, що унеможливлює передачу об’єкта оренди в майбутньому. До речі, ці ж норми створюють необхідність винаходити різні схеми для оформлення угод з передання в оренду нерухомості, що знаходиться на різних етапах будівництва.
На даний момент найбільш широко використовувана схема включає три етапи:
1) укладання попереднього договору на етапі будівництва до здачі об’єкта в експлуатацію;
2) укладення короткострокового договору оренди на етапі від введення об’єкта в експлуатацію до остаточного оформлення права власності за орендодавцем;
3) укладення основного договору оренди після оформлення права власності за орендодавцем.
Дана схема досить громіздка і, найголовніше, не забезпечує захист прав та інтересів сторін. Зокрема можливі претензії УКРІНФОРМ до формування витрат орендаря (оспорювання законності віднесення платежів, здійснених на 1 і 2 етапах схеми, на витрати з метою оподаткування), проблеми при оформленні передачі приміщення під обробку на 2 етапі, а також труднощі отримання компенсації за проведені орендарем роботи по обробці в разі розірвання договору оренди або неукладення договору на 3 етапі.
Однак для виправлення ситуації необхідне внесення змін до законодавства в частині дозволу передавати в оренду, яких не існує на момент укладення договору,об’єкти. Тому на практиці залишається лише використовувати ті чи інші варіанти обхідних схем.
Ще одним важливим аспектом орендних відносин є питання реалізації переважного права орендаря на переукладання договору, передбаченого ст. 777 Цивільного кодексу. Найчастіше це переважне право розуміють неправильно, а саме як обов’язок укласти договір на новий термін на тих же умовах, які були передбачені договором оренди, який завершився.
Однак, закон чітко встановлює наступні правила:
— орендар зобов’язаний завчасно або в термін, встановлений договором, попередити орендодавця про своє бажання укласти новий договір;
— орендар повинен належним чином виконувати зобов’язання за поточним договором;
— орендодавець має право запропонувати інші умови і при цьому зобов’язаний укласти договір з орендарем, якщо останній погодився на ті умови, на яких укласти договір оренди хоче інша особа.
Також розглядалося і питання включення в договори оренди комерційної нерухомості положень про ексклюзивність (про зобов’язання орендодавця не укладати договори з іншими орендарями і так далі). У своєму виступі пан Матюша вказав, що такі положення цілком можуть бути визнані судом недійсними. Тому варто в договорі говорити не про зобов’язання сторін, а про надання ними гарантії, причому в якості санкцій за порушення використовувати не штрафи або пеню, а зміну розміру орендної плати (не на користь «того, хто провинився») або розірвання договору.