Невдовзі ми будемо святкувати настання 2020 року, проте реалії українського життя зовсім не схожі на футуристичні фільми ХХ століття. Оскільки як юрист я вже більше 5 років щоденно спілкуюсь з замовниками з приводу нерухомості, маю власний перелік помилкових міркувань українців з цього приводу і дуже хочу покращити рівень правової обізнаності пересічних громадян.

 

Міф №1:

 

В Україні простіше спочатку побудувати, а потім вже узаконити нерухомість.

 

Одразу хочу сказати, що за останні роки узаконити будівництво стало складніше, оскільки нові будівельні та земельні норми законодавство наразі передбачають багато додаткових вимог, які не ставились до нерухомості раніше (доступ для інвалідів, кадастрові номери та зареєстровані речові права на земельну ділянку тощо). Отже, узаконити можливо далеко не будь-які самовільно побудовані об’єкти нерухомості.

 

Ще однією українською тенденцією стає збільшення кількості відмов у судах у визнанні прав на незаконно побудоване майно та доведення Департаментами архітектурно-будівельної інспекції справ до знесення самосудів. Відтак в 2019 році у Львові вперше за всю історію нашої незалежності було знесено декілька багатоповерхівок (новин в інтернеті вдосталь, можете перевірити інформацію самостійно). Відтак, будуючи нерухомість без законних підстав, Ви ризикуєте позбутися її взагалі.

 

Міф №2:

 

Наразі діє амністія на самочинне будівництво, узаконити можна все.

 

Діюча будівельна амністія розповсюджується на житлові, садові та дачні будинки загальною площею до 300 квадратних метрів, а також господарські будівлі і споруди загальною площею до 300 квадратних метрів, збудовані у період з 05 серпня 1992 року по 09 квітня 2015 року, а також будівлі і споруди сільськогосподарського призначення, збудовані до 12 березня 2011 року.

 

Якщо ви прибудували до власної квартири веранду (балкон/терасу) на 1-му поверсі багатоповерхівки або реконструювали свій магазин без дозвільних документів то діюча амністія Вам жодним чином не допоможе!

 

Міф №3:

 

Безкоштовна амністія та безкоштовна приватизація

 

Мені дуже неприємно розвінчувати міфи про «безкоштовність», проте ситуація в нас склалась на кшталт «безкоштовної медицини», коли лікують Вас начебто безкоштовно, проте бахіли, медикаменти та процедури з обстеження у своїй більшості платні.

Справа в тому, що при діючій амністії на самочинно побудоване майно безоплатним є лише здача об’єкта в експлуатацію та на додаток Вас звільнять від штрафу за дане правопорушення, проте все інше (технічний паспорт, звіт про обстеження, реєстрація прав у державному реєстрі) залишаються платними. Схожа ситуація і з приватизацією, адже ви не будете викупати майно, що приватизується, по його ринковій або навіть нормативній вартості, проте повинні понести витрати на саму процедуру (виготовлення технічної документації на землю або техпаспорту на квартиру тощо).

 

Міф №4:

 

Я купив по розписці

 

Не думала, що доведеться пояснювати у ХХІ столітті людям, що по розписці нерухомість вже давно ніхто не купує, проте досі зустрічаються і такі випадки. По-перше, з введенням в дію Цивільного кодексу України всі операції по відчуженню нерухомого майна в обов’язковому порядку підлягають державній реєстрації (не проведена перереєстрація на нового власника, значить права на нього зберігаються за попереднім).

 

Якщо ж ви все таки втрапили у халепу та не оформили у нотаріуса договір купівлі-продажу з подальшою реєстрацією нерухомості, шукайте адвоката з питань нерухомості (я впевнена, що профільні спеціалісти краще знають свою справу, ніж багатогалузеві правники), а ще краще – свого «продавця» та готуйтесь до пізнавальної пригоди по визнанню Ваших прав на нерухомість.

 

Міф №5:

 

У власній квартирі чи власному домі, я можу робити, що хочу

 

Розумію, що для деяких це може здаватись несправедливим, проте навіть маючи власну нерухомість, Ви повинні дотримуватись визначених законодавством норм: отримувати дозвільні документи на реконструкцію чи будівництво, враховувати інтереси суміжних землекористувачів та сусідів, дотримуватись санітарних та протипожежних норм та правил. Такі обмеження прав власника нерухомості покликані мінімізувати шкідливий вплив на оточення (наприклад, заборона шумних видів виробної діяльності у багатоповерхових житлових будинків) та можливі конфлікти інтересів (між співвласниками, сусідами, місцевою громадою та конкретною особою тощо).

 

Мої клієнти часто дивуються, чому я так прискіпливо розпитую про їх побажання до об’єкта будівництва, ще до укладення договорів на юридичний супровід перевіряю нерухомість по всім реєстрам та цікавлюсь відносинами з сусідами або співвласниками. Проте, на мою думку, вирішуючи питання про подальшу долю власної нерухомості, Ви обов’язково повинні знати не тільки про теперішній стан документації, але й усвідомлювати всі обтяження та умови реалізації власних прав у майбутньому. Відтак Ви будете розуміти, чи варто розпочинати реконструкцію будинку під магазин, наприклад, або ця ідея просто змарнує Ваш час та кошти.

 

Найбільш цінна порада, яку я можу дати Вам – працюйте з професіоналами! Самостійно бути обізнаним у всіх сферах бути просто неможливо, тому краще звернутись за допомогою у профільне підприємство (рекомендую БТІМ ) або принаймні отримати консультацію експерта.

 

Сподіваюсь дана стаття хоч трохи розширила межі Вашого сприйняття та буде корисною для Вас та Ваших близьких.

 

 

Адвокат з питань нерухомості
Юхименко Катерина Сергіївна