Классификация украинских новостроек 2017

История вопроса

Во втором квартале 2006 года Украинская строительная ассоциация, во главе с генеральным директором компании «ТММ» Николаем Толмачевым, утвердила классификатор жилищной недвижимости. Классификация состояла из более 90 пунктов, объединенных в семь разделов:

– расположение жилья, технические характеристики классифицируемого жилья;

– благоустройство зон общего пользования в доме и на территории;

– социальная инфраструктура на территории и внутри дома;

– материалы и оборудование жилья (комплектация, технические характеристики жилых помещений);

– техническая инфраструктура на территории и внутри классифицируемого жилища;

– эксплуатационная служба, поддержание порядка на территории и в доме.

В этой классификации жилую недвижимость делили на такие классы: социальное жильё, эконом-, бизнес-, премиум- и де-люкс.

Требования к классам меняются

Практика показала, что классификатор, разработанный Украинской строительной ассоциацией, слишком громоздкий, ограниченный и не соответствует ситуации на рынке недвижимости, потому как:

– Инвесторам сложно оценивать класс новостройки по 90 пунктам.

– Часть строительных технологий, описанных в классификаторе, устарела.

– Указанные пункты в классификаторе не подходят под возможности застройки города.

– За время существования классификации, изменились классы новостроек и ожидания инвесторов от того или иного класса.

Например, в 2011 году возник новый класс недвижимости — «комфорт». Комфорт-класс пришел в Украину из европейских стран. Он сочетает в себе облегченную версию бизнес-класса или же улучшенный экономкласс. Возникновение класса «комфорт» положительно сказалось на продажах. Инвесторы, которые раньше претендовали на бизнес-класс, стали покупать «комфорт». Покупатели, которые могут позволить себе только «эконом», получили возможность, приобрести более комфортные условия проживания при незначительном увеличении цены за квадратный метр.

Своя ситуация сложилась с классом жилья «социальный». Его название не содержало смысловой нагрузки и работало, как антиреклама, поэтому постепенно исчезло из предложений в новостройках.

Класс «эконом» остался без изменений: как бюджетный вариант нового жилья, который соответствует законодательным нормам об условиях проживания.

Обстоятельство с нехваткой участков под застройку, упростило требования к каждому из классов — в том числе и к классу «бизнес». К примеру, по старой классификации, в новостройке бизнес-класса соотношение количества машиномест и квартир должно составлять один к одному. Но вместительный паркинг в городе и, особенно в центре города, невыполнимое условие. Поэтому в современных требованиях рекомендовано 85% паркомест от количества квартир в новостройке.
Деление новостроек на «премиум» и «де-люкс» утратило свою актуальность, чему послужило отсутствие явных различий между классами.

Современная классификация новостроек

Итак, большая часть критериев старого классификатора не соответствует действительности. Некоторые классы исчезли и появились новые. Большое количество технических пунктов, является сложным для восприятия инвесторов. Каждый раз проверять новостройку, по 90 критериям, непрактично.

Застройщикам такие жесткие критерии не нужны, так как в строительстве появляются новые технологии и материалы, которые не учтены в классификаторе, за счет чего идет несоответствие классовости.

Но определение класса жилья необходимо как застройщикам, так и инвесторам.

Поэтому, за основу новой классификации новостроек были взяты 4 класса, которые фигурируют на современном рынке недвижимости.

Из используемых параметров определения классовости, аналитическим отделом Domik.ua, создана таблица, в которой отображены наиболее важные и часто встречаемые требования к жилью.

ЭКОНОМ КОМФОРТ БИЗНЕС ПРЕМИУМ
Локация не имеет значения транспортно доступная Центр или рядом, развитый район, рядом метро в центре города
Технология строительства любая монолитная, кирпичная кладка монолитная, кирпичная кладка монолитная, кирпичная кладка
Материал наружных стен любой кирпич, керамоблок, газоблок любой кирпич, керамоблок керамический кирпич, керамоблок
Количество квартир на этаже не ограничено до 12 до 8 до 4
Внутренняя отделка Дизайн:

Материалы:

– аккуратный

– безопасные для здоровья

– аккуратный

– качественные

– индивидуальный

– высококачественные

– индивидуальный

– натуральные

Лифты – соответственно нормам – соответственно нормам – высококачественные – премиум
Служба эксплуатации Зона ресепшн – не обязательно – комната для консьержа или домофон – наличие холла

– ресепшн или консьерж

– просторные холлы с лаунж-зоной, администратор, швейцар
Консьерж-сервис не обязательно не обязательно обязательно обязательно
Уборка мест общего пользования не обязательно каждые 2 дня каждый день постоянное поддержание чистоты
Рум-сервис не обязательно не обязательно желательно обязательно
Дополнительные услуги не обязательно не обязательно желательно обязательно
Паркинг Гостевой до 0,5 м/места на квартиру до 0,5 м/места на квартиру до 0,5 м/места на квартиру до 0,5 м/места на квартиру
Для жильцов не обязательно не обязательно не менее 85% от числа квартир не менее двух м/мест на квартиру
Безопасность Двор открытый открытый/закрытый закрытый закрытый
видеонаблюдение не обязательно не обязательно обязательно обязательно
охрана не обязательно не обязательно не обязательно обязательно
Придомовая территория Благоустройство зеленые насаждения зеленые насаждения,

зоны отдыха

ландшафтный дизайн,

зоны отдыха

ландшафтный дизайн,

зоны отдыха

Детская площадка или комната соответственно нормам обязательно обязательно обязательно
Спортплощадка или спорткомплекс не обязательно не обязательно обязательно обязательно

Экономкласс

Определить этот класс не составит труда. Новостройки, которые позиционируют в этом сегменте, инвесторы выбирают из-за цены. Характеристики новостройки — расположение, материалы и технологии строительства, благоустройство придомовой территории и других зон общего пользования, меры безопасности, противопожарные системы, площади и количество квартир — все эти пункты должны лишь не перечить нормам ДНБ Украины, ЖК Украины и другим законам, которые затрагивают тему жилья.

Так, новостройка класса «эконом» может располагаться на окраине города. На территории никто не требует размещать вместительный наземный или подземный паркинг. Застройщику не нужно ставить охрану или видеонаблюдение. В то же время, дом должен быть подключен к городским коммуникациям, обязательно устанавливают окна и потолки должны быть не ниже 2,50 метров.

Жилой комплекс экономкласса «Оберіг»

Комфорт-класс

В новостройках, которые застройщик позиционирует в этом классе, уже должны соблюдаться не только законодательные нормы Украины, но и уровень комфорта предполагается выше, чем в новостройках категории «эконом».

Так, жилой комплекс не может быть размещен в месте, где отсутствуют магазины, детские сады, школы и другие важные объекты социального и торгового назначения. Поблизости должна находиться остановка общественного транспорта или станция метрополитена.

Из технологий строительства, может быть использована цельная кирпичная кладка и монолитно-каркасная: панельные дома уже не приветствуются в таких новостройках. Как материал постройки, используют кирпич, газоблок и керамоблок. Строительство из шлакоблока считается недопустимым в домах комфорт-класса.

В обязательном порядке устанавливается домофонная система. В секциях предполагается наличие комнаты для консьержа. Зоны общего пользования благоустроены. На придомовой территории проводится озеленение. В зависимости от количества секций и домов, в обязательном порядке устанавливают детские игровые площадки.

Жилой комплекс комфорт-класса «Паркова Вежа»

Бизнес-класс

На 2017 год, этот класс новостроек значительно отличается от двух предыдущих и во многом повторяет требования к классу «премиум».

Такие новостройки должны быть расположены в рекреационной зоне, в культурном или историческом центре города. Жилые комплексы не могут находиться в депрессивных районах, на окраине без инфраструктуры или вблизи промышленных зон.

В пешеходной и автомобильной доступности должны работать торгово-социальные объекты. В радиусе двух километров от комплекса должны находиться остановка общественного транспорта, лесопарковая зона, магазины с товарами первой необходимости.

В бизнес-классе безусловным критерием является уникальная концепция проекта и его архитектурная ценность. Новостройки в этом классе отличаются оригинальной отделкой из натуральных материалов, вентилируемого фасада, больших площадей остекления.

В комплексе должна быть своя «изюминка». Это могут быть большие террасы, эксплуатируемая кровля, улучшенная система безопасности, концепция «двор без машин», бассейн, фонтаны или другое, что повышает престижность новостройки и наделяет своих жителей уникальной характеристикой, которой нет у других новостроек в этом ценовом сегменте.

Жилой комплекс бизнес-класса «Brooklyn»

Премиум-класс

В премиальных, элитных новостройках технические характеристики, материалы отделки и сервис должны быть безупречными. Допустим, для безопасности домовладельцев круглосуточно работают камеры, собственная физическая охрана контролируется въезд и выезд, вход в холл, на этажи, в квартиры.

Размещение комплекса, если анализировать базу недвижимости Киева, не ограничено культурным и историческим центром. Новостройки «премиум», могут быть возведены на набережной Днепра, возле Ботанического сада и Голосеевского парка.

Что примечательно, в доступной близости не обязательны супермаркет, детский сад, школа и другие торгово-социальные объекты инфраструктуры.

Сервис и обслуживание таких домов всегда на высшем уровне: круглосуточный консьерж-сервис, своя эксплуатационная компания, администратор или швейцар на входе, комната для водителя в паркинге.

Дома класса «премиум» теперь могут быть выше 7 этажей. В этом классе важными пунктами считается наличие террас, эксплуатируемой кровли, спа-центра, бассейна. Данные параметры не относятся к обязательным. Они считаются взаимозаменяемыми, хотя при возможности реализации такового, должны присутствовать.