Бюро технічної інвентаризації міжрегіональне (+38) 050 308 84 42
Бюро технічної інвентаризації міжрегіональне (+38) 068 743 24 79 обслуговуємо по всій території України
головна новини контакти вiддiлення про нас нашi клiєнти партнери
комплексний пiдхiд заощаджує час БТІ М на LinkID БТІ М на Фейсбук

ЗАСТАВА (ІПОТЕКА) МАЙОНОВИХ ПРАВ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО

Питання правового регулювання застави (іпотеки) майнових прав на об’єкти незавершеного будівництва на сьогоднішній день є актуальними перш за все в зв’язку із великою кількістю проблемної заборгованості позичальників перед фінансовими установами і, як наслідок, хвилею позовів про визнання недійсними подібних договорів іпотеки.

Постановка проблеми. Стрімкий розвиток кредитних від­носин в Україні на початку двохтисячних років зумовив розвиток ринку іпотечного кредитування, яке передбачає забезпечення виконання зобов’язань позичальника заставою нерухомого майна. Досить поширеною була практика кредитування будівництва житла під заставу об'єктів незавершеного будівництва або майнових права на нього. Такий вид іпотеки спричиняє чимало труднощів на практиці, що зумовлені як специфічністю самих іпотечних правовідносин, так і неоднозначністю нормативного регулювання та судо­вої практики.

Аналіз останніх досліджень та публікацій.Висвітленняпроблемних питань правового регулювання іпотеки майнових прав на нерухоме майно знайшло своє відображення в роботах таких науковців як Шимон С.І., Спасибо-Фатєєва І.В.,Сурженко О.А. Актуальність та невщухаючий інтерес до питань заставних правовідносин в цілому, і застави майнових прав на об’єкти незавершеного будівництва зокрема, пов’язані з появою нових правових висновків Верховного суду України, який підтримав правову позицію щодо недійсності договорів іпотеки майнових прав, укладених з порушенням Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час їх укладання).

Мета цього дослідження – аналіз окремих питань правового регулювання застави (іпотеки) майнових прав на об’єкти незавершеного будівництва.

Виклад основного матеріалу дослідження. Термін “іпотека” був відомий ще в стародавній Греції на початку VI ст. до н.е. Прийнято вважати, що своїм походженням він завдячує архонту Солону та був пов’язаний із забезпеченням відповідальності боржника перед кредитором певними земельними ділянками. На межі такої земельної ділянки, яка належала боржнику, кредитор встановлював спеціальний стовп із написом про те, що це майно виступає забезпеченням його претензії у визначеній сумі. Саме цей стовп отримав назву “іпотеки”, а саме слово у переносному значенні стало застосовуватися для визначення застави.

На теперішній час іпотека є одним із найбільш ефективних і дієвих способів забезпечення виконання зобов’язання, оскільки в результаті іпотеки кредитор отримує матеріальні гарантії щодо виконання зобов’язання, а можлива реальна загроза втрати нерухомого майна, яке має значну економічну вартість і характеризується стабільністю в цивільному обороті, є додатковим стимулом для виконання його боржником.

Правовідносини у сфері іпотеки регулюються низкою нормативно-правових актів. Передусім це Закон України від 5 червня 2003 р. № 898-ІV «Про іпотеку», згідно із ст. 2 якого законодавство України про іпотеку базується на Конституції України і складається з Цивільного кодексу України (далі – ЦК), Господарського кодексу України, Земельного кодексу України, цього Закону та інших нормативно-правових актів, а також міжнародних договорів України.

Норми щодо порядку застосування іпотеки містяться в законах України: від 19 червня 2003 р. № 979-IV «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», від 19 червня 2003 р. № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», від 2 вересня 1993 р. № 3425-ХІІ «Про нотаріат», від 1 липня 2004 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», від 21 квітня 1999 р. № 606-ХІV «Про виконавче провадження» та від 3 червня 2014 р. № 1304-VII «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

Деякі положення стосовно іпотеки містять закони України: від 12 липня 2001 р. № 2658-ІІІ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», від 11 грудня 2003 р. № 1378-ІV «Про оцінку земель», від 6 жовтня 1998 р. № 161-XIV «Про оренду землі».

Відповідно до ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи. За ст. 586 ЦК України предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення.

Згідно із ч. 2 ст. 583 ЦК заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

Відповідно до ч. 2 ст. 5 Закону «Про іпотеку» предметом іпотеки може бути об’єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником такого майна на час укладення іпотечного договору.

За правилами ст. 16 цього Закону передача в іпотеку об’єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об’єкт незавершеного будівництва, об’єктів незавершеного будівництва та майнових прав на них, кожен з яких може виступати окремим, самостійним предметом іпотеки.

Зазначеним законом об’єкт незавершеного будівництва визначено як об’єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та не прийнятий в експлуатацію відповідно до законодавства (ст. 1).

Можливість передачі в іпотеку об’єкта незавершеного будівництва, майнових прав на нього передбачена також й іншими законами.

Так, Законом «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», яким регулюється процес будівництва багатоквартирних житлових будинків, встановлено, що предметом іпотеки можуть бути:

? за іпотечним договором, який укладається для виконання зобов’язань забудовника з укладеного з управителем фонду фінансування будівництва договору, – майнові права на нерухомість, яка є об’єктом будівництва, або, за згодою управителя, об’єкт незавершеного будівництва (ст. 10);

? за іпотечним договором, що забезпечує зобов’язання довірителя фонду фінансування будівництва перед банком – позичальником, який надає кредит довірителю для придбання об’єктів інвестування, – об’єкт інвестування, який стане власністю позичальника в майбутньому та/або майнові права на нього (ст. 50).

Згідно із Законом «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», який регулює відносини в системі іпотечного кредитування, перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном, предметом іпотеки є об’єкт незавершеного будівництва та майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено (ст. 5).

Необхідно розрізняти сфери застосування зазначених законів.

Так, положення Закону «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» підлягають застосуванню до відносин щодо забезпечення іпотекою зобов’язання забудовника перед управителем фонду фінансування будівництва, а також зобов’язання щодо повернення кредиту, що надається для участі у фондах фінансування будівництва або на придбання житла, що будується за рахунок коштів фонду операцій з нерухомістю. Переважне застосування цього Закону обумовлене в самому Законі. Відповідно до пунктів 2 і 3 розд. VІ «Прикінцеві положення» вказаного Закону:

- відносини щодо залучення коштів в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління ними регулюються цим Законом та іншими законодавчими актами України в частині, що не суперечать цьому Закону;

- до приведення інших законодавчих актів України у відповідність із нормами цього Закону вони діють у частині, що не суперечить цьому Закону.

Закон «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» також має вузьку сферу застосування і не може застосовуватися до відносин щодо надання кредиту, забезпеченого іпотекою, якщо ці відносини не передбачають перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами та застосування механізму управління майном.

Що стосується майнових прав, то зрозуміти, чим саме відріз­няються майнові права на об'єкти незавершеного будівництва (нерухомості, будівництво якої не завершено), та право влас­ності на об'єкти незавершеного будівництва, виходячи із поло­жень Закону неможливо. Від­повідно до ст. ст. 3 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", де ними визнаються будь - які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими права власності (володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги. Майнові права згідно з цито­ваним визначенням є такою от амфібією, яка може перетворю­ватись як на право володіння, користування, розпорядження, так і на право вимоги.

Якщо ж бути конкретним та відштовхуватися від право­вої природи майнових прав на об'єкти незавершеного будівництва, то замовник будівництва згідно з ч. 3 ст. 331 ЦК України зали­шається до завершення такого будівництва власником облад­нання та матеріалів, що вико­ристовуються в процесі будів­ництва. Можна додати, що крім цього він є власником про­екту будівництва та має певні вимоги, що виникли на підставі укладених договорів із підряд­ними організаціями.

Отже, майнові права на об'єкти незавершеного будівництва складаються з права власності на рухоме майно (використані в процесі будівництва будівельні матеріали), права інтелектуаль­ної власності на проект будів­ництва та низки прав і вимог, що випливають із договірних зобов’язань. Вид обтяження всіх зазначених прав передбачено ч. 1 ст. 576 ЦКУ, а саме - їх обтя­ження заставою.

Як зазначає Спасибо-Фатєєва І.В., огляд українського законодавства стосовно регулювання майнових прав надає невтішну картину: ці права розуміються і врегульовуються в різному законодавстві по - різному. Законодавець коливається від їх поняття як речей, речових прав, зобов’язальних прав, прав вимоги до прав інтелектуальної власності.

Водночас, Верховний Суд України неодноразово формулював визначення майнового права як предмета іпотеки. Так, згідно з постановами Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України: від 3 квітня 2013 р. у справі № 6-21цс13 (№ в ЄДРСРУ 31073119); від 12 червня 2013 р. у справі № 6-45цс13 (№ в ЄДРСРУ 32213989) – майнове право, що є предметом застави (іпотеки), – це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.У постановах від 30 січня 2013 р. у справі № 6-168цс12 (№ в ЄДРСРУ 29620576) і від 4 вересня 2013 р. у справі № 6-51цс13 (№ в ЄДРСРУ 33432802воно більш деталізоване: «Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об’єкта цивільних прав. Майнове право – це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому».

Необхідно також ураховувати ту обставину, що у постанові Верховного Суду України від 17 квітня 2013 року у справі № 6-8цс13(№ в ЄДРСРУ 31073138 ) міститься висновок про те, що статтею 5 Закону України «Про іпотеку» визначено вичерпний перелік об'єктів, які могли бути предметом іпотеки за іпотечним договором. Поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі були відсутні. Майнові права на об'єкт незавершеного будівництва віднесено до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 р. № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким було внесено зміни до Закону України «Про іпотеку».

Отже, Верховний Суд України сформулював обов’язкову для всіх судів України правову позицію, відповідно до якої майнові права на об’єкт незавершеного будівництва не могли бути предметом іпотеки за укладеними до 14 січня 2009 року (дати набрання чинності Закону №800-VI) іпотечним договорами. Саме з посиланням на вказану правову позицію до судів різних юрисдикцій подано цілу хвилю позовів про визнання недійсними договорів іпотеки майнових прав.

Не дивлячись на численні дискусії та жваву критику як з боку науковців-теоретиків, так і зі сторони представників банківської спільноти, по даній категорії справ на сьогоднішній день склалася чітка правова позиція, яка в вже неодноразово дублювалась Верховним Судом України, зокрема, в постановах від 02 грудня 2015 р. у справі №6-1502цс15 (№ в ЄДРСРУ 54163701та від 25 травня 2016 р. у справі №6-503цс16 (№ в ЄДРСРУ 58029279).

Як зазначає Сурженко О.А. саме іпотечне кредитування дозволяло вносити кошти для початку будівництва і набути квартиру, вирішивши житлові проблеми. У цих випадках укладення кредитних договорів під заставу прав на майбутнє майно вирішувало чималопитань як для забудовників, так і для громадян. При цьому роблячи висновок, що у тій хвилі позовів, які стали заявлятися на визнання

недійсними договорів іпотеки майнових прав, вбачається ніщо інше, крім намагання уникнути належного виконання і звернення стягнення.

Однак, задоволення вимог кредиторів за рахунок переданих в іпотеку майнових прав на нерухоме майно все ж має і інші складності, які не завжди пов'язані з визнанням недійсними іпотечних договорів.

Досить поширеною є практика звернення фінансовими установами до суду з позовами про звернення стягнення на об'єкти нерухомості (право власності яких зареєстровано у встановленому порядку), які обґрунтовані укладеними договорами іпотеки майнових прав. В даній ситуації слід зазначити наступне.

Більшість договорів іпотеки майнових прав на об’єкти незавершеного будівництва містять вимоги, що після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна, а також після оформлення та реєстрації в установленому законом порядку права власності на нього за іпотекодавцем, сторони укладають договір (додаткову угоду) до договору іпотеки, в якій змінюють опис предмета іпотеки: замість майнових прав – відповідне нерухоме майно із зазначення його реєстраційних даних.

Приписами п. 3 ч. 1 ст. 18 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Іпотечний договір повинен містити, зокрема, опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані.

В деяких випадках суди відмовляють у позовах про звернення стягнення на предмети іпотеки, мотивуючи свої рішення відсутністю реєстрації обтяжень іпотекою вже побудованої та зданої в експлуатацію нерухомості, а також не достатнім описом (у договорі міститься будівельна адреса та інш.) для ідентифікації такого нерухомого майна (ухвала Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 07 вересня 2016 р. у справі №522/18281/14-ц (№ в ЄДРСРУ 61235058) або ж з посиланням на відсутність підстав для стягнення кредитної заборгованості, шляхом звернення стягнення на об’єкт нерухомості, який не є предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору, яким позивач обґрунтовує свої позовні вимоги (рішення апеляційного суду Одеської області від 04.04.2016 р. у справі №522/13121/14-ц(№ в ЄДРСРУ 57057723).

В наведеній ситуації однозначно стверджувати, що має місце намагання позичальників уникнути належного виконання взятих на себе зобов’язань, було б передчасним, з урахуванням вказаних колізій та помилок, які вчинені саме під час укладання договорів іпотеки майнових прав.

Яким би не було ставлення громадськості до намагань сторони договору іпотеки оскаржити його дійсність та у такий спосіб уникнути відповідальності за взятими на себе зобов’язаннями, висновок щодо застосування норм права, викладений у постанові Верховного Суду України, згідно до ст. 360-7 ЦПК України, має враховуватися іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права.

Висновки.

Питання іпотеки майнових прав на нерухоме майно і надалі продовжують викликати жваві спори та дискусії як серед представників банківських установ (основних іпотекодержателів), так і серед юристів-науковців та практиків, а отже, потребують подальшого теоретичного осмислення та правового регулювання, яке ґрунтуватиметься, в тому числі, із урахуванням судової практики вищих судових інстанцій країни.

Список використаних джерел

1. Цивільний кодекс України. Відомості Верховної Ради України (далі - ВВР). - 2003, №№ 40-44, ст.356.

2. Закон України «Про іпотеку» від 5 червня 2003 р. № 898-ІV. (ВВР), 2003, № 38, ст.313.

3. Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 25 грудня 2008 р. № 800-VI. ВВР, 2009, №19, ст.257.

4. Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати»від 19 червня 2003 р. № 979-IV. ВВР, 2004, № 1, ст. 1.

5. Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19 червня 2003 р. № 978-IV. ВВР, 2003, № 52, ст.377.

6. Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12 липня 2001 р. № 2658-ІІІ. ВВР, 2001, № 47, ст.251.

7. Постанова Верховного Суду України від 30 січня 2013 р. у справі №6-168цс12//Єдиний державний реєстр судових рішень України / [Електронний ресурс]. – Режим доступу:http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/29620576.

8. Постанова Верховного Суду України від 3 квітня 2013 р. у справі № 6-21цс13//Єдиний державний реєстр судових рішень України / [Електронний ресурс]. – Режим доступу:http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/31073119.

9. Постанова Верховного Суду України від 17 квітня 2013 року у справі № 6-8цс13 //Єдиний державний реєстр судових рішень України / [Електронний ресурс]. – Режим доступу:http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/31073138.

10. Постанова Верховного Суду України від 12 червня 2013 р. у справі № 6-45цс13//Єдиний державний реєстр судових рішень України / [Електронний ресурс]. – Режим доступу:http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/32213989.

11. Постанова Верховного Суду України від 4 вересня 2013 р. у справі № 6-51цс13 //Єдиний державний реєстр судових рішень України / [Електронний ресурс]. – Режим доступу:http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/33432802.

12. Постанова Верховного Суду України від 02 грудня 2015 р. у справі №6-1502цс15//Єдиний державний реєстр судових рішень України / [Електронний ресурс]. – Режим доступу:http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/54163701.

13. Постанова Верховного Суду України від 25 травня 2016 р. у справі №6-503цс16//Єдиний державний реєстр судових рішень України / [Електронний ресурс]. – Режим доступу:http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/58029279.

14. Ухвала Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 07 вересня 2016 р. у справі№522/18281/14-ц//Єдиний державний реєстр судових рішень України / [Електронний ресурс]. – Режим доступу:http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/61235058.

15. Рішення апеляційного суду Одеської області від 04.04.2016 р. у справі №522/13121/14-ц//Єдиний державний реєстр судових рішень України / [Електронний ресурс]. – Режим доступу:http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/57057723.

16. Аналіз судової практики застосування судами законодавства, яке регулює іпотеку як заставу нерухомого майна // Вісник Верховного Суду України . - 2015. - № 1. - С. 16-31.

17. Шимон С. І. Теорія майнових прав як об’єктів цивільних правовідносин: монографія / С. І. Шимон. – К.: Юрінком Інтер, 2014. – 664 с.

18. Спасибо-Фатєєва І.В. Проблемні питання звернення стягнення на майнові права боржника / І.В. Спасибо-Фатєєва // Актуальні питання виконавчого провадження: практ. посіб. – К., 2009. – С. 51.

19. Сурженко О.А. Іпотека майнових прав на нерухоме майно. – 2015. – №2 (8) // Теорія і практика правознавства. – [Електронний ресурс ] . – Режим доступу:http://tlaw.nlu.edu.ua/article/viewFile/63611/59089.

20. Іпотечне кредитування: проблеми та перспективи розвитку в Україні. Вип. 2: інформаційно-аналітичні матеріали / НБУ, Центр наукових досліджень. – К. : [Б. В.], 2004. – 76 с.

21. Фелів О., Лепіхіна О. Передача в іпотеку об’єктів незавершеного будівництва // Юридична Газета. – 2012. – № 7. – С. 15–16.

22. Іпотечне кредитування: проблеми та перспективи розвитку в Україні. Вип. 2: інформаційно-аналітичні матеріали / НБУ, Центр наукових досліджень. – К. : [Б. В.], 2004. – 76 с.